Как оценить рыночную стоимость недвижимости

Когда дело доходит до покупки или продажи недвижимости для вашего бизнеса, отправной точкой является определение стоимости недвижимости. Это кажется достаточно простым - конечно, вы видите то, что ранее продавалось в вашем районе, и используете это как отправную точку? К сожалению, оценка собственности - и особенно коммерческой недвижимости - не так проста. Если бы это было так, не было бы необходимости в профессиональных оценщиках в этой области.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость - это профессиональное мнение о том, за что недвижимость будет продаваться на расстоянии вытянутой руки - то есть независимому покупателю, без каких-либо уступок или откатов - на основе местного рынка недвижимости, спроса и предложения, а также того, за что продается другая аналогичная недвижимость в площадь, а также особенности и преимущества собственности.

Это не то же самое, что рыночная цена недвижимости, которая может быть больше или меньше рыночной стоимости. Это потому, что цена равна той, за которую продавец соглашается продать недвижимость. Это может быть то же самое, что и рыночная стоимость, или продавец может согласиться на более низкую цену за собственность, потому что, например, ему нужна быстрая продажа.

Три разных метода оценки

Существует также более широкое определение рыночной стоимости, которое зависит от типа используемого метода оценки. В Соединенных Штатах существует три основных метода оценки: метод сравнения продаж , метод затрат и метод дохода . Часть работы оценщика состоит в том, чтобы знать, какой метод использовать для данной собственности в данном месте.

Прежде чем мы рассмотрим три подхода, имейте в виду, что хороший процент стоимости недвижимости является субъективным . Решение о том, сколько стоит собственность, - это больше искусство, чем наука, и некоторые части процесса могут быть немного трудными для понимания. Вы можете попросить трех разных оценщиков оценить одну и ту же недвижимость и получить три разных ответа.

Это особенно верно для коммерческой недвижимости, где дефицит может сыграть роль в оценке имущества. В некоторых случаях оценки могут отличаться в десятки тысяч долларов!

Оценка дома с использованием подхода сравнения продаж

Подход сравнения продаж является наиболее часто используемым методом определения стоимости жилой недвижимости, хотя он также подходит для оценки некоторых типов коммерческой недвижимости. При таком подходе стоимость недвижимости основывается на том, за что аналогичные объекты недвижимости недавно были проданы на том же рынке. Эти свойства называются «сопоставимые» или «сопутствующие» - отсюда и термин « подход сравнения продаж» .

Вот как это работает:

  1. Обратите внимание на особенности собственности

  2. Начните с перечисления характеристик и преимуществ собственности, например:

    • Квадратные метры.
    • Размер лота.
    • Расположение.
    • Возраст.
    • Количество спален и санузлов (если жилые).
    • В коммерческих целях, наилучшее использование собственности (например, офис, розничная торговля, склад).
    • Общее состояние (хорошее, среднее, плохое).
    • Гаражи, бассейны, улучшения

      -

      все, что отличает этот объект от других объектов в сообществе.

  3. Найти сопоставимые свойства

  4. Следующим шагом является определение продажных цен как минимум трех объектов недвижимости, которые сопоставимы с рассматриваемым объектом. Это означает, что они должны разделять некоторые или, в идеале, все перечисленные вами функции . Обратите внимание на любые другие характеристики, такие как меньшая площадь в квадратных футах - эта информация понадобится вам позже.

  5. Если у вас есть доступ к службе множественного листинга, вы можете легко просмотреть список предложений. Вы ищете недвижимость, которая была продана за последние три-шесть месяцев - рынки недвижимости развиваются так быстро, что старые цены продажи уже устарели. Обратите внимание на адрес вашей сопоставимой недвижимости. Местоположение является ключевым элементом при оценке недвижимости из-за таких факторов, как транспорт и качество обучения, поэтому вы ищете недвижимость в том же районе и, в идеале, в пределах пары улиц от объекта недвижимости.

  6. Если у вас нет доступа к MLS, вы можете найти большую часть этой информации на Zillow; вам просто нужно еще немного покопаться.

  7. Рассчитайте контрольную цену

  8. После того, как вы найдете сопоставимые объекты , выполните быстрый расчет, чтобы получить эталонную оценку рассматриваемого имущества. Например, если вы найдете три сопоставимых объекта недвижимости, которые были проданы за 450 000, 480 000 и 435 000 долларов соответственно, вы возьмете среднее значение этих цифр - 455 000 долларов.

  9. Другой вариант - найти цену за квадратный фут (ppsf), что будет полезно, если ваши композиции больше или меньше, чем ваша собственность объекта. Например, предположим, что недвижимость стоимостью 450 000 долларов составляет 2 000 квадратных футов (225 долларов США), собственность стоимостью 480 000 долларов США - 2200 квадратных футов (218 долларов США на фунт стерлингов), а собственность стоимостью 435 000 долларов США - 1950 квадратных футов (223 доллара США на фунт стерлингов). Среднее значение ppsf составляет 222 доллара. Для объекта недвижимости площадью 2300 квадратных футов это равняется базовой оценке в 510 600 долларов.

  10. Добавить немного, вычесть немного

  11. Как объяснялось ранее, оценка собственности - это больше искусство, чем наука, и именно здесь оценка становится субъективной. Физические характеристики представляют собой наиболее очевидные различия между двумя сопоставимыми объектами недвижимости: одно может быть в лучшем состоянии, чем другое, или у одного может быть гараж, а у другого нет. Поэтому вам необходимо изменить цену в сторону увеличения или уменьшения с учетом качества, состояния, дизайна и особенностей.

  12. Например, если недвижимость на следующей улице была продана недавно, но с нее был вид, а объект недвижимости выходит на кирпичную стену, возможно, вам придется уменьшить базовое значение объекта недвижимости. Это элементарно, но это лучшее, что вы можете сделать без опытного взгляда профессионального оценщика.

Оценка земли с использованием затратного подхода

Затратный подход начинается с расчета, сколько будет стоить перестройка объекта недвижимости в виде точной копии текущего здания или строительства аналогичного здания с сопоставимыми характеристиками и удобствами, но с использованием современных строительных материалов.

Затем оценщик вычитает сумму начисленной амортизации, которая представляет собой уменьшение стоимости собственности с течением времени в результате морального износа или износа. Теория состоит в том, что никто не будет платить за существующую недвижимость больше, чем стоило бы построить такую ​​же недвижимость с нуля.

Затратный подход предпочтителен при строительстве новых домов или при оценке свойств особого назначения, когда не хватает аналогичных свойств для сравнения. Если вы оцениваете коммерческую недвижимость, промышленную недвижимость или голую землю, то это, возможно, самый надежный подход.

Вот как это сделать:

  1. Оцените стоимость земли, представив ее пустой

  2. Прямое сравнение - наиболее распространенный метод оценки стоимости свободной земли - за что недавно были проданы другие участки? Например, используйте оценщик стоимости земли в 50 000 долларов.

  3. Оценить стоимость строительства здания

  4. В идеале вы должны суммировать стоимость всех отдельных компонентов конструкции, таких как крыша, каркас и сантехника. Однако это занятие довольно утомительное, и его лучше оставить специалистам по оценке затрат. Работать с единовременной сметой квадратного метра проще - здесь может помочь телефонный звонок архитектору или строительной компании.

  5. Например, если строительство склада площадью 2000 квадратных футов обходится строительной компании в 100 000 долларов, то ставка составит 50 долларов за квадратный фут. Умножьте эту ставку на площадь застройки объекта недвижимости, чтобы получить стоимость строительства. Например, предположим, что ваш склад составляет 5 000 квадратных футов. Ориентировочная стоимость строительства составит 250 000 долларов (5 000 x 50).

  6. Вычесть сумму амортизации

  7. Амортизация представляет собой потерю стоимости по мере того, как имущество стареет с течением времени, либо из-за износа, либо из-за потери полезности - например, современный офис будет приспособлен для работы с современными методами связи, тогда как 40-летнее здание может не работать. быть. Самый простой метод начисления амортизации - это метод возраст-срок службы , который оценивает, как далеко находится недвижимость в течение срока ее полезного использования. Например, если объекту собственности 10 лет и срок его полезного использования составляет 40 лет, стоимость строительства должна быть амортизирована на 25 процентов. В этом примере остается стоимость строительства 187 500 долларов.

  8. Найдите значение

  9. Наконец, добавьте стоимость земли к амортизированной стоимости строительства здания. Здесь стоимость недвижимости составляет 50 000 долларов США + 187 500 долларов США = 237 500 долларов США.

Доходный подход для сдаваемых в аренду зданий

Если объект недвижимости сдан в аренду и приносит доход, у вас есть возможность оценить его, используя доходный подход. Этот метод использует доход от аренды объекта или потенциальный доход, чтобы подтвердить его рыночную стоимость. Многоквартирные дома и дуплексы - это примеры объектов недвижимости, которые можно оценить с помощью доходного подхода.

Этот метод немного усложняется, и о том, как это сделать, написаны целые книги.

Вот сокращенная версия:

  1. Определить чистый годовой доход от собственности

  2. Чистый годовой доход - это арендный доход от арендаторов и арендаторов. Если здание пустое или частично пустое, вам придется оценить эту цифру. Обязательно учитывайте вакансии . Например, для многоквартирного жилого комплекса вы можете оценить, что 20 процентов квартир будут пустовать по крайней мере один месяц в году, чтобы учесть смену арендаторов. Таким образом, фактический доход от аренды будет ниже, чем заголовок, который предполагает, что здание всегда полностью занято.

  3. В этом примере представьте, что вы оцениваете жилой комплекс, приносящий доход от аренды в размере 500 000 долларов в год.

  4. Найдите чистый операционный доход

  5. Чистая операционная прибыль равна выручке от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, налоги на имущество, сборы и гонорары управляющего имуществом. В этом примере расходы составляют 100 000 долларов. Следовательно, NOI составляет 400 000 долларов.

  6. Установите максимальную ставку собственности

  7. Ставка капитализации или «кепки» - это норма прибыли, которую вы ожидаете получить от собственности на основе дохода от аренды. Формула ставки капитализации - это NOI, деленная на стоимость собственности . Здесь вы не знаете значение свойства, поскольку это то, что вы пытаетесь вычислить. Поэтому вам нужно работать в обратном направлении и начинать с максимальной ставки или доходности, которую вы хотите получить для своих инвестиций.

  8. Как потенциальный покупатель вы можете решить, что 8-процентная доходность на этом рынке является средней, и именно это вы хотите получить от этой покупки недвижимости. Если вы не можете договориться о цене, которая будет соответствовать этой норме, вы будете искать более выгодное вложение.

  9. Проведите расчет рыночной стоимости недвижимости

  10. Разделите NOI на ставку капитализации, чтобы получить стоимость собственности. Оценка этого многоквартирного дома составит 400 000 долларов, разделенных на 8 процентов (0,08), или 5 миллионов долларов.